CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
KIẾN NGHỊ
Về việc bãi bỏ Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2025 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và xây dựng lại phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn Thành phố
Kính gửi: ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Tôi trân trọng kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xem xét bãi bỏ Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2025 về ban hành Quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời giao cơ quan chuyên môn nghiên cứu, xây dựng và ban hành một phương pháp mới phù hợp hơn với hệ thống pháp luật hiện hành, yêu cầu phát triển đô thị của Thành phố và nguyên tắc quản lý dựa trên sức chịu tải của hạ tầng.
Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND được ban hành với mục tiêu giải quyết một vấn đề thực tế trong quản lý phát triển nhà chung cư, bảo đảm dân số của dự án phù hợp với quy mô dân số và năng lực đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Đây là mục tiêu cần thiết và chính đáng. Quyết định hiện có hiệu lực từ ngày 09 tháng 01 năm 2026 và trực tiếp quy định chi tiết Mục 4.2 của QCVN 04:2021/BXD.
Tuy nhiên, qua rà soát nội dung của Quyết định và đối chiếu với nguyên tắc của QCVN 04:2021/BXD, có thể nhận thấy phương pháp được lựa chọn đang tạo ra những bất cập đáng kể về pháp lý, quy hoạch, kỹ thuật và kinh tế - xã hội. Những bất cập này không chỉ nằm ở một vài hệ số hoặc bảng quy đổi cụ thể mà nằm ở chính cách tiếp cận: lấy căn hộ và diện tích căn hộ làm cơ sở trực tiếp để suy ra dân số, thay vì lấy quy hoạch, sức chịu tải của lãnh thổ và năng lực hạ tầng làm cơ sở xác định dân số cho dự án.
Vì vậy, việc tiếp tục duy trì Quyết định 32 trong thời gian dài có thể tạo ra những hệ quả không mong muốn đối với quá trình phát triển nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh Thành phố đang chuyển sang mô hình đô thị đa trung tâm, phát triển TOD, mở rộng mạng lưới giao thông công cộng, tái cấu trúc không gian đô thị và yêu cầu sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai.
I. Sự cần thiết phải xem xét lại Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND
QCVN 04:2021/BXD tại Mục 4.2 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố có trách nhiệm quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phù hợp với điều kiện thực tế về quy mô dân số, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của địa phương.
Như vậy, mục tiêu của việc trao thẩm quyền cho địa phương không phải là tạo ra một định mức hành chính cứng áp dụng đồng nhất cho mọi dự án, mà là để từng địa phương xây dựng phương pháp phù hợp với điều kiện phát triển đô thị của mình.
Quyết định 32 đã lựa chọn phương pháp dựa chủ yếu vào số lượng căn hộ, số phòng, diện tích sử dụng căn hộ và các hệ số quy đổi người/căn hộ. Văn bản đồng thời xác định mục tiêu kiểm soát dân số để phù hợp với quy mô dân số đã được phân bổ trong các đồ án quy hoạch và bảo đảm đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Tuy nhiên, giữa mục tiêu quản lý và công cụ quản lý đang tồn tại một khoảng cách đáng kể.
Nếu mục tiêu thực sự là kiểm soát sức chịu tải đô thị thì đối tượng cần được kiểm soát là tổng dân số, mật độ dân số, nhu cầu sử dụng hạ tầng và khả năng đáp ứng của hạ tầng tại từng khu vực, chứ không phải bản thân số lượng căn hộ.
Căn hộ chỉ là một sản phẩm nhà ở. Căn hộ không phải là một đơn vị dân số cố định.
Một căn hộ có thể được sử dụng bởi một người, hai người, một gia đình nhỏ hoặc một gia đình nhiều thế hệ. Cùng một diện tích căn hộ nhưng cơ cấu hộ, độ tuổi, nghề nghiệp, hành vi đi lại và nhu cầu sử dụng hạ tầng có thể hoàn toàn khác nhau.
Do đó, việc lấy căn hộ làm biến số trung tâm để xác định dân số có nguy cơ làm cho một biến số nhân khẩu học vốn linh hoạt trở thành một biến số hành chính cứng.
Đây là lý do căn bản cần xem xét lại toàn bộ phương pháp được quy định tại Quyết định 32.
II. Phương pháp hiện hành chưa bảo đảm sự thống nhất giữa dân số quy hoạch và dân số xác định ở giai đoạn thiết kế
Một trong những vấn đề cần được làm rõ là mối quan hệ giữa dân số đã được xác định trong quy hoạch và dân số được tính lại theo phương pháp tại Quyết định 32.
Về nguyên tắc, dân số của một dự án phải được xác định trong tổng thể quy hoạch và phải gắn với khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Khi quy hoạch đã xác định quy mô dân số cho một khu vực hoặc dự án, cơ cấu căn hộ phải là một trong những biến số của thiết kế để phân bổ dân số đó.
Tuy nhiên, nếu ở giai đoạn sau, dân số lại được tính bằng một công thức dựa trên số căn hộ và diện tích căn hộ, thì có thể xuất hiện tình huống:
dân số theo quy hoạch khác với dân số theo phương pháp tính tại giai đoạn thẩm định, cấp phép.
Nếu xảy ra sự khác biệt này, cần xác định rõ con số nào là cơ sở pháp lý cuối cùng.
Trong trường hợp phương pháp tại Quyết định 32 có thể làm thay đổi dân số đã được xác định trong quy hoạch, thì về mặt quản lý sẽ hình thành một lớp kiểm soát mới có khả năng làm thay đổi kết quả của quy hoạch mà không phải thông qua quy trình điều chỉnh quy hoạch tương ứng.
Trong khi đó, tinh thần của QCVN 04:2021/BXD là dân số phải được xác định thống nhất trong các bước thiết kế và phù hợp với chỉ tiêu dân số được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho dự án.
Vì vậy, cần loại bỏ khả năng tồn tại hai “dân số pháp lý” khác nhau của cùng một dự án.
III. Không nên đồng nhất “căn hộ” với “dân số”
Đây là vấn đề cốt lõi cần được thay đổi.
Căn hộ là đơn vị của thị trường nhà ở.
Dân số là biến số của quy hoạch và nhân khẩu học.
Sức chịu tải hạ tầng là biến số của hệ thống đô thị.
Ba đại lượng này có quan hệ với nhau nhưng không thể đồng nhất.
Việc áp dụng một hệ số như 3,5 người/căn hộ cho mục tiêu kiểm soát dân số có thể thuận tiện về mặt quản lý, nhưng không phản ánh đầy đủ sự đa dạng của cấu trúc hộ gia đình và nhu cầu nhà ở trong một đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh.
Đặc biệt, Thành phố đang hình thành nhiều không gian đô thị có tính chất rất khác nhau: khu vực trung tâm, khu vực TOD, khu đô thị mới, khu vực công nghiệp - dịch vụ, khu vực có tỷ lệ người trẻ cao, khu vực có tỷ lệ gia đình nhiều thế hệ cao và các khu vực phát triển nhà ở xã hội.
Không thể sử dụng một cấu trúc hộ bình quân duy nhất để đại diện cho toàn bộ các không gian đô thị có đặc điểm nhân khẩu học khác nhau.
Do đó, việc tiếp tục lấy hệ số người/căn hộ làm công cụ chính để kiểm soát dân số cần được đánh giá lại.
IV. Bảng quy đổi diện tích căn hộ thành dân số tạo ra những “ngưỡng hành chính” không phản ánh thực tế sử dụng nhà ở
Việc xác định dân số theo các khoảng diện tích và số phòng tạo ra một dạng hàm bậc thang.
Về nguyên tắc, chỉ một thay đổi rất nhỏ về diện tích căn hộ nhưng có thể dẫn đến thay đổi đáng kể về dân số quy đổi.
Điều này tạo ra một vấn đề về thiết kế chính sách.
Một doanh nghiệp khi đứng trước các ngưỡng diện tích có thể có động lực thiết kế sản phẩm để tránh vượt qua ngưỡng dân số quy định, thay vì lựa chọn diện tích tối ưu nhất theo nhu cầu thực tế của người dân.
Khi đó, quy định hành chính không còn chỉ có chức năng quản lý mà bắt đầu định hình trực tiếp cơ cấu sản phẩm của thị trường nhà ở.
Hệ quả có thể là các chủ đầu tư lựa chọn những diện tích “an toàn” về mặt pháp lý thay vì những diện tích phù hợp nhất với nhu cầu cư trú.
Điều này đặc biệt không phù hợp với mục tiêu phát triển một thị trường nhà ở đa dạng, trong đó người dân có quyền lựa chọn căn hộ theo quy mô gia đình, khả năng tài chính, lối sống và nhu cầu sử dụng.
Một chính sách tốt không nên tạo ra động lực để doanh nghiệp thiết kế căn hộ theo cách “né ngưỡng” của quy định.
V. Không nên sử dụng chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân như một định mức cư trú
Quyết định 32 sử dụng các mục tiêu về diện tích nhà ở bình quân, trong đó có mục tiêu khoảng 32 m² sàn nhà ở bình quân/người, làm một trong những cơ sở cho phương pháp xác định dân số.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa chỉ tiêu phát triển nhà ở bình quân và định mức dân số của một căn hộ.
Một chỉ tiêu 32 m²/người ở cấp độ chính sách nhà ở có ý nghĩa là Nhà nước đặt mục tiêu nâng cao chất lượng và diện tích nhà ở bình quân của người dân.
Chỉ tiêu này không có nghĩa rằng một căn hộ 64 m² phải mặc nhiên được coi là nơi cư trú của hai người, hoặc một căn hộ 96 m² phải mặc nhiên được coi là nơi cư trú của ba người.
Nếu sử dụng chỉ tiêu bình quân làm công thức suy ngược từ diện tích căn hộ sang dân số thì sẽ làm thay đổi bản chất của chính sách.
Mục tiêu nâng cao chất lượng nhà ở có thể vô tình trở thành công cụ hạn chế cơ cấu căn hộ.
Đây là một nghịch lý cần được loại bỏ.
VI. Quy định hiện hành có thể làm méo mó cơ cấu sản phẩm nhà ở và làm tăng chi phí xã hội
Thị trường nhà ở không chỉ cung cấp “số lượng căn hộ”.
Thị trường phải cung cấp sự phù hợp giữa nhà ở và con người.
Một đô thị hiện đại cần nhiều loại hình nhà ở khác nhau: căn hộ nhỏ cho người độc thân, căn hộ trung bình cho hộ gia đình trẻ, căn hộ lớn cho gia đình nhiều thế hệ, căn hộ linh hoạt cho người cao tuổi, căn hộ cho chuyên gia và các mô hình nhà ở mới.
Nếu cơ cấu dân số được gắn quá cứng với diện tích căn hộ, thị trường sẽ bị hạn chế khả năng thử nghiệm và đổi mới sản phẩm.
Trong dài hạn, chi phí này có thể chuyển sang người mua nhà thông qua giá bán, chi phí phát triển dự án và thời gian thực hiện thủ tục.
Đặc biệt trong bối cảnh Thành phố đang cần tăng nhanh nguồn cung nhà ở, nhà ở xã hội và nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, bất kỳ quy định nào làm tăng chi phí tuân thủ hoặc hạn chế khả năng tối ưu hóa sản phẩm đều cần được đánh giá rất thận trọng.
VII. Phương pháp hiện hành chưa phản ánh đầy đủ sức chịu tải thực tế của đô thị
Mục tiêu của Quyết định 32 là bảo đảm dân số phù hợp với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Nhưng dân số cư trú không phải là yếu tố duy nhất tạo ra áp lực lên hạ tầng.
Một dự án có thể tạo ra lượng người sử dụng giao thông, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng lớn hơn nhiều so với dân số cư trú.
Ngược lại, một khu dân cư có dân số tương đối lớn nhưng nếu được đặt tại nơi có năng lực giao thông công cộng cao, hạ tầng kỹ thuật đầy đủ và hệ thống trường học, y tế, công viên được tổ chức hợp lý thì sức chịu tải thực tế có thể cao hơn.
Vì vậy, cần chuyển từ tư duy:
“Bao nhiêu căn hộ thì có bao nhiêu người?”
sang:
“Khu vực này có thể phục vụ bao nhiêu người với chất lượng hạ tầng và dịch vụ đô thị được yêu cầu?”
Đây là sự thay đổi từ quản lý số lượng căn hộ sang quản lý năng lực đô thị.
VIII. Việc duy trì Quyết định 32 không còn phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị mới của Thành phố
Thành phố Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn phát triển mới, trong đó các nguyên tắc về TOD, giao thông công cộng, đô thị đa trung tâm, sử dụng hiệu quả đất đai, tăng mật độ tại những khu vực có hạ tầng tốt và tái cấu trúc không gian đô thị ngày càng có vai trò quan trọng.
Trong mô hình đô thị này, mật độ dân số không thể được quản lý bằng một công thức đồng nhất cho mọi địa điểm.
Một khu vực nằm cạnh ga đường sắt đô thị có năng lực tiếp nhận dân số và người sử dụng đô thị khác với một khu vực chưa có hạ tầng giao thông tương ứng.
Một khu vực có trường học, bệnh viện, công viên, giao thông công cộng và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ có thể có khả năng phục vụ dân số cao hơn một khu vực có cùng diện tích nhưng thiếu hạ tầng.
Do đó, sức chịu tải của lãnh thổ phải là biến số trung tâm của phương pháp xác định dân số.
Đây cũng là tinh thần phù hợp hơn với Mục 4.2 QCVN 04:2021/BXD, theo đó phương pháp do địa phương quy định phải phù hợp với điều kiện thực tế về quy mô dân số, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
IX. Kiến nghị bãi bỏ Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND
Từ những phân tích trên, tôi kính đề nghị Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xem xét:
Một là, bãi bỏ Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2025.
Việc bãi bỏ là cần thiết nhằm tránh tiếp tục áp dụng một phương pháp có khả năng tạo ra sự không thống nhất giữa dân số quy hoạch và dân số xác định ở các bước thiết kế, đồng thời hạn chế những tác động bất lợi đến cơ cấu và nguồn cung nhà ở.
Hai là, trong thời gian xây dựng quy định thay thế, không sử dụng bảng quy đổi người/căn hộ và diện tích căn hộ như một hạn mức độc lập để làm thay đổi quy mô dân số đã được xác định trong quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Ba là, giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tư pháp và các cơ quan liên quan tổ chức rà soát toàn diện cơ sở pháp lý, cơ sở khoa học, cơ sở nhân khẩu học và tác động kinh tế - xã hội của Quyết định 32; đồng thời đánh giá tác động đối với các dự án đang lập, thẩm định, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch, thiết kế và cấp phép xây dựng.
Bốn là, nghiên cứu xây dựng phương pháp mới theo nguyên tắc dân số của dự án được xác định ở cấp độ quy hoạch trên cơ sở sức chịu tải của khu vực và năng lực hạ tầng, trong đó cơ cấu căn hộ là biến số thiết kế và thị trường, không phải là công cụ làm thay đổi dân số quy hoạch.
Năm là, chỉ sử dụng các hệ số người/căn hộ, diện tích/căn hộ hoặc cơ cấu phòng ở như các chỉ số tham chiếu, kiểm tra và dự báo; không sử dụng chúng như các hạn mức cứng có khả năng làm phát sinh hoặc loại bỏ dân số quy hoạch một cách cơ học.
Sáu là, nghiên cứu xây dựng phương pháp xác định dân số theo từng khu vực đô thị, gắn với năng lực giao thông, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, trường học, y tế, công viên, không gian công cộng, bãi đỗ xe và các dịch vụ đô thị thiết yếu.
Bảy là, đối với các khu vực TOD và khu vực có năng lực giao thông công cộng cao, cần cho phép áp dụng hệ số và mô hình dân số phù hợp với năng lực hạ tầng thực tế của khu vực thay vì áp dụng một hệ số chung cho toàn Thành phố.
Tám là, bảo đảm cơ cấu căn hộ được xác định trên cơ sở nhu cầu thực tế của người dân và tín hiệu thị trường, miễn là tổng dân số dự án và nhu cầu hạ tầng nằm trong giới hạn được quy hoạch và cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
X. Đề xuất nguyên tắc xây dựng quy định thay thế
Quy định mới cần được xây dựng trên một nguyên tắc căn bản:
Nhà nước quản lý dân số và sức chịu tải của đô thị; Nhà nước không nên quản lý cứng cơ cấu căn hộ bằng cách suy ngược dân số từ số căn hộ.
Theo đó, trình tự quản lý cần được xác lập theo hướng:
Quy hoạch không gian → sức chịu tải lãnh thổ → năng lực hạ tầng → dân số tối đa → cơ cấu hộ dự kiến → cơ cấu căn hộ → thiết kế công trình.
Khi dân số tối đa của khu vực hoặc dự án đã được xác định và phê duyệt, chủ đầu tư cần được trao quyền chủ động lựa chọn cơ cấu sản phẩm phù hợp với thị trường.
Ví dụ, trong cùng giới hạn dân số được duyệt, doanh nghiệp có thể lựa chọn cơ cấu gồm căn hộ 40 m², 60 m², 80 m² hoặc 100 m² tùy theo nhu cầu thị trường, miễn là phương án cuối cùng đáp ứng các yêu cầu về dân số, an toàn, hạ tầng và chất lượng đô thị.
Cách tiếp cận này vừa bảo đảm quyền quản lý của Nhà nước, vừa tạo không gian cho đổi mới sáng tạo trong phát triển nhà ở.
XI. Kiến nghị về xử lý chuyển tiếp
Việc bãi bỏ Quyết định 32 cần đi kèm với quy định chuyển tiếp rõ ràng để tránh gây xáo trộn thị trường và ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân.
Đề nghị rà soát và phân loại các dự án theo tình trạng pháp lý tại thời điểm Quyết định mới được ban hành.
Đối với dự án đã được phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền xác định dân số theo quy định trước đó, không nên áp dụng hồi tố phương pháp mới theo hướng làm giảm quyền và lợi ích hợp pháp đã được xác lập.
Đối với các dự án chưa được xác định dân số hoặc đang trong quá trình lập, thẩm định, cần áp dụng phương pháp mới ngay khi quy định thay thế có hiệu lực.
Đồng thời cần công bố rõ nguyên tắc xử lý để cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân có cùng một cách hiểu, tránh phát sinh tình trạng mỗi cơ quan áp dụng một cách khác nhau.
XII. Kiến nghị tổ chức đánh giá tác động trước khi ban hành quy định mới
Đề nghị Ủy ban nhân dân Thành phố chỉ đạo thực hiện đánh giá tác động độc lập đối với phương pháp xác định dân số mới, trong đó tối thiểu xem xét các nhóm tác động sau:
Tác động đến nguồn cung và cơ cấu sản phẩm nhà ở;
Tác động đến giá nhà và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân;
Tác động đến nhà ở xã hội;
Tác động đến hiệu quả sử dụng đất;
Tác động đến hạ tầng kỹ thuật;
Tác động đến hạ tầng xã hội;
Tác động đến giao thông và TOD;
Tác động đến chi phí và thời gian thực hiện dự án;
Tác động đến tính minh bạch, thống nhất trong quá trình thẩm định và cấp phép;
Tác động đến năng lực cạnh tranh và môi trường đầu tư của Thành phố.
Đặc biệt, cần thực hiện đánh giá bằng các dự án thực tế để so sánh giữa phương pháp hiện hành và phương pháp dựa trên sức chịu tải hạ tầng.
XIII. Quan điểm kiến nghị
Việc đề nghị bãi bỏ Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND không nhằm phủ nhận yêu cầu kiểm soát dân số chung cư.
Ngược lại, mục tiêu của kiến nghị là đưa việc kiểm soát dân số trở về đúng bản chất của quy hoạch đô thị.
Thành phố cần kiểm soát dân số để bảo đảm trường học, bệnh viện, giao thông, cấp nước, thoát nước, môi trường, không gian công cộng và các dịch vụ thiết yếu có đủ năng lực phục vụ người dân.
Nhưng muốn kiểm soát những vấn đề đó thì phải quản lý con người và nhu cầu hạ tầng, chứ không thể chỉ quản lý bằng số lượng căn hộ.
Một căn hộ không tự tạo ra áp lực lên đô thị. Chính con người và hành vi sử dụng đô thị mới tạo ra nhu cầu về giao thông, nước, trường học, y tế, năng lượng và không gian công cộng.
Vì vậy, chính sách dân số chung cư phải bắt đầu từ câu hỏi:
Một khu vực có thể phục vụ bao nhiêu người với chất lượng đô thị mà Thành phố cam kết?
Chứ không nên bắt đầu từ câu hỏi:
Một căn hộ có bao nhiêu người theo bảng quy đổi?
Đây không chỉ là sự khác nhau về kỹ thuật tính toán. Đây là sự khác nhau giữa hai mô hình quản trị đô thị.
Một mô hình quản lý bằng định mức hành chính, trong đó Nhà nước cố gắng xác định trước cấu trúc của từng căn hộ.
Và một mô hình quản lý bằng năng lực đô thị, trong đó Nhà nước xác định giới hạn phát triển, sức chịu tải và chất lượng hạ tầng, còn thị trường được quyền lựa chọn cách tổ chức sản phẩm nhà ở bên trong giới hạn đó.
Đối với một Thành phố Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn phát triển mới, mô hình thứ hai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
XIV. Kiến nghị cuối cùng
Từ các căn cứ và phân tích nêu trên, kính đề nghị Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh:
1. Xem xét bãi bỏ Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2025.
2. Chỉ đạo rà soát toàn diện tính pháp lý, tính thống nhất và tác động thực tế của Quyết định 32 đối với công tác quy hoạch, phát triển nhà ở và đầu tư xây dựng trên địa bàn Thành phố.
3. Xây dựng và ban hành quy định thay thế theo hướng xác định dân số dự án trên cơ sở quy hoạch, sức chịu tải lãnh thổ và năng lực hạ tầng.
4. Không sử dụng số lượng căn hộ, diện tích căn hộ hoặc một hệ số người/căn hộ cố định làm căn cứ độc lập để xác định hoặc thay đổi dân số quy hoạch đã được phê duyệt.
5. Cho phép cơ cấu căn hộ được điều chỉnh linh hoạt theo nhu cầu thị trường và nhu cầu thực tế của người dân, trong giới hạn dân số và sức chịu tải hạ tầng đã được xác định.
6. Xây dựng cơ chế đặc thù đối với các khu vực TOD, khu vực trung tâm, khu vực có hạ tầng giao thông công cộng và hạ tầng xã hội cao, bảo đảm nguyên tắc nơi nào có năng lực hạ tầng cao thì có thể tổ chức mật độ phù hợp cao hơn.
7. Ban hành quy định chuyển tiếp rõ ràng, minh bạch, bảo đảm không gây thiệt hại hoặc làm phát sinh rủi ro pháp lý đối với các dự án đang được triển khai theo quy định hiện hành.
8. Tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của các cơ quan chuyên môn, chuyên gia quy hoạch, kiến trúc, giao thông, hạ tầng, nhân khẩu học, doanh nghiệp phát triển nhà ở và đại diện người dân trước khi ban hành phương pháp mới.
Kính đề nghị Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xem xét kiến nghị này trên tinh thần cải cách thể chế, tháo gỡ điểm nghẽn, bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở của người dân, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo môi trường đầu tư minh bạch và xây dựng một phương thức quản trị đô thị phù hợp với giai đoạn phát triển mới của Thành phố Hồ Chí Minh.
Trân trọng kính kiến nghị.
ĐỀ XUẤT PHƯƠNG ÁN THAY THẾ QUYẾT ĐỊNH SỐ 32/2025/QĐ-UBND
Về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
I. Quan điểm và sự cần thiết xây dựng phương pháp mới
Việc xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp là một nội dung có ý nghĩa trực tiếp đối với công tác quy hoạch, phát triển nhà ở, tổ chức hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và quản lý phát triển đô thị. Vì vậy, phương pháp xác định dân số phải bảo đảm đồng thời ba yêu cầu: phù hợp với pháp luật về quy hoạch và xây dựng; phản ánh đúng năng lực hạ tầng của từng khu vực; đồng thời tạo điều kiện để thị trường nhà ở đáp ứng đa dạng nhu cầu thực tế của người dân.
Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh được ban hành nhằm cụ thể hóa Mục 4.2 QCVN 04:2021/BXD và kiểm soát dân số phù hợp với điều kiện thực tế về quy mô dân số, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của Thành phố. Đây là mục tiêu cần thiết và cần tiếp tục được duy trì.
Tuy nhiên, phương pháp hiện hành chủ yếu sử dụng số lượng căn hộ, số phòng và diện tích căn hộ để quy đổi thành dân số. Cách tiếp cận này có ưu điểm là đơn giản, dễ áp dụng, nhưng có hạn chế căn bản là chưa phân biệt đầy đủ giữa dân số được xác định trong quy hoạch, dân số dự kiến của dự án, cơ cấu căn hộ và khả năng chịu tải thực tế của hệ thống hạ tầng.
Trong khi đó, một căn hộ không phải là một đơn vị dân số cố định. Cùng một diện tích căn hộ có thể được sử dụng bởi những quy mô hộ gia đình khác nhau; ngược lại, những căn hộ có diện tích khác nhau cũng có thể được sử dụng bởi cùng một số người. Vì vậy, nếu sử dụng diện tích căn hộ hoặc số căn hộ làm căn cứ quyết định trực tiếp dân số pháp lý của dự án thì có thể dẫn tới việc cơ cấu sản phẩm nhà ở bị chi phối bởi một công thức hành chính thay vì được quyết định chủ yếu bởi nhu cầu thực tế của người dân và điều kiện phát triển của khu vực.
Do đó, phương án thay thế cần giữ nguyên mục tiêu kiểm soát dân số và bảo đảm hạ tầng, nhưng thay đổi phương pháp theo hướng xác định dân số từ quy hoạch và năng lực hạ tầng, sau đó cho phép cơ cấu căn hộ được tổ chức linh hoạt trong giới hạn dân số đã được xác định.
Phương pháp này phù hợp với yêu cầu đổi mới tư duy quản lý, thúc đẩy ứng dụng khoa học, công nghệ, dữ liệu và chuyển đổi số trong quản trị theo tinh thần Nghị quyết số 57-NQ/TW của Bộ Chính trị. Nghị quyết 57 xác định khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số là động lực quan trọng của phát triển, đồng thời nhấn mạnh yêu cầu đổi mới tư duy xây dựng và thực thi chính sách.
Đồng thời, phương pháp này phù hợp với định hướng phát triển đô thị mới của Thành phố, trong đó quy hoạch cần được tổ chức thống nhất giữa sử dụng đất, giao thông, nhà ở, môi trường, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; đặc biệt đối với các khu vực TOD và các cực phát triển mới.
Nguyên tắc pháp lý của phương pháp thay thế
Phương pháp mới cần được xây dựng trên nguyên tắc trước hết là tôn trọng chỉ tiêu dân số đã được xác định trong quy hoạch và quyết định/chấp thuận đầu tư theo thẩm quyền.
Dân số của dự án phải được xác định thống nhất trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt dự án. Việc xác định dân số ở bước thiết kế không được trở thành một căn cứ độc lập để làm thay đổi chỉ tiêu dân số đã được cơ quan có thẩm quyền xác định trong quy hoạch, trừ trường hợp pháp luật cho phép điều chỉnh quy hoạch hoặc điều chỉnh dự án.
Nguyên tắc thứ hai là dân số phải được xác định trong mối quan hệ với khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đây chính là cơ sở để bảo đảm phương pháp của Thành phố phù hợp với mục tiêu và yêu cầu của QCVN 04:2021/BXD.
Nguyên tắc thứ ba là không sử dụng một hệ số người/căn hộ cố định hoặc một ngưỡng diện tích căn hộ như một hạn mức độc lập để quyết định dân số của dự án. Các hệ số nhân khẩu học, diện tích sử dụng căn hộ và cơ cấu phòng ở chỉ nên được sử dụng như thông số dự báo, kiểm tra và thiết kế hạ tầng.
Nguyên tắc thứ tư là bảo đảm sự linh hoạt của thị trường nhà ở. Trong phạm vi dân số được phê duyệt và các yêu cầu về hạ tầng, an toàn, chất lượng công trình, chủ đầu tư được lựa chọn cơ cấu căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường và đối tượng sử dụng.
Nguyên tắc thứ năm là phương pháp phải có khả năng cập nhật khi năng lực hạ tầng của khu vực thay đổi. Khi Thành phố đầu tư thêm metro, đường giao thông, trường học, bệnh viện, công viên, hệ thống cấp nước, thoát nước hoặc các công trình hạ tầng thiết yếu khác, năng lực phục vụ dân số của khu vực cũng cần được đánh giá và cập nhật tương ứng.
Xác định dân số theo ba cấp độ
Phương pháp mới nên phân biệt rõ ba cấp độ dân số nhằm tránh việc sử dụng một con số cho nhiều mục đích khác nhau.
Trước hết là dân số quy hoạch. Đây là quy mô dân số được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc trong các quyết định, văn bản có thẩm quyền liên quan đến dự án. Đây là cơ sở pháp lý chính để xác định quy mô dân số của dự án.
Tiếp theo là dân số thiết kế. Đây là dân số được sử dụng để tính toán nhu cầu và quy mô của các hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, giao thông, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải, năng lượng và các nhu cầu thiết yếu khác. Dân số thiết kế phải phù hợp và không được làm giảm hoặc tăng tùy tiện dân số quy hoạch đã được xác định.
Cuối cùng là dân số thực tế vận hành. Đây là dân số hình thành trong quá trình công trình được đưa vào sử dụng. Dữ liệu vận hành thực tế có thể được sử dụng để kiểm tra, đánh giá chất lượng dự báo và cập nhật cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quy hoạch trong các giai đoạn tiếp theo.
Việc phân biệt ba cấp độ này cho phép Thành phố chuyển từ phương thức quản lý dựa trên một bảng quy đổi cố định sang phương thức quản lý dựa trên dữ liệu và kết quả thực tế.
Xác định dân số trên cơ sở sức chịu tải của khu vực
Dân số của một dự án không nên được xem xét độc lập với khu vực mà dự án nằm trong đó.
Trước khi xác định dân số của dự án mới, cơ quan quản lý cần xác định dân số hiện hữu, dân số đã được phân bổ cho các dự án đã được phê duyệt và khả năng tiếp nhận dân số bổ sung của khu vực theo quy hoạch.
Khả năng tiếp nhận dân số bổ sung phải được xem xét trên cơ sở các yếu tố chủ yếu gồm giao thông và giao thông công cộng, cấp nước, thoát nước và xử lý nước thải, năng lực cung cấp điện, trường học, cơ sở y tế, công viên và không gian công cộng, thu gom và xử lý chất thải, phòng cháy chữa cháy và các hạ tầng thiết yếu khác theo tính chất của từng khu vực.
Theo đó, có thể xác định:
Dân số có thể tiếp nhận bổ sung của khu vực = Dân số tối đa theo quy hoạch – Dân số hiện hữu – Dân số đã được phê duyệt hoặc cam kết trong các dự án khác.
Con số này không phải là một “hạn mức dân số” được xác định tùy nghi mà phải xuất phát từ các chỉ tiêu quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được kiểm chứng bằng năng lực hạ tầng tương ứng.
Đối với trường hợp dân số theo quy hoạch cao hơn khả năng đáp ứng thực tế của hạ tầng, việc xử lý phải được thực hiện thông qua giải pháp đầu tư, nâng cấp hạ tầng hoặc điều chỉnh quy hoạch theo đúng thẩm quyền; không nên giải quyết bằng cách áp đặt một hệ số người/căn hộ để cắt giảm dân số một cách cơ học.
Cơ cấu căn hộ là biến số của thiết kế và thị trường
Sau khi dân số dự án được xác định, cơ cấu căn hộ cần được coi là một nội dung của phương án thiết kế và phát triển sản phẩm nhà ở.
Trong giới hạn dân số được phê duyệt, chủ đầu tư có thể đề xuất cơ cấu căn hộ phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường, bao gồm căn hộ có diện tích nhỏ, trung bình hoặc lớn, căn hộ cho hộ gia đình trẻ, người độc thân, gia đình nhiều thế hệ, người cao tuổi hoặc các nhóm đối tượng khác theo tính chất dự án.
Việc thay đổi cơ cấu diện tích căn hộ trong phạm vi dân số đã được xác định không nên tự động làm phát sinh một dân số mới.
Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với thị trường nhà ở. Nhà nước cần kiểm soát tổng dân số và chất lượng hạ tầng; doanh nghiệp cần được chủ động lựa chọn cách thức tổ chức không gian nhà ở để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.
Như vậy, cơ quan quản lý không phải xác định trước rằng một căn hộ 60 m² phải có hai người hoặc một căn hộ 90 m² phải có ba người. Những hệ số như vậy chỉ nên được sử dụng khi cần dự báo hoặc kiểm tra khả năng sử dụng và tải hạ tầng.
Hệ số người/căn hộ được chuyển từ “hạn mức” thành “tham số kiểm tra”
Việc bỏ cách tính cứng không có nghĩa là bỏ hoàn toàn các dữ liệu nhân khẩu học.
Các số liệu về quy mô hộ gia đình, số người/căn hộ, diện tích sử dụng bình quân/người, số người theo số phòng và các dữ liệu thống kê khác vẫn cần được sử dụng trong quá trình dự báo.
Tuy nhiên, vai trò của các số liệu này cần được thay đổi.
Chúng phải là tham số dự báo và kiểm tra, không phải là căn cứ duy nhất để xác định dân số pháp lý.
Khi thẩm định một dự án, cơ quan chuyên môn có thể sử dụng các mô hình nhân khẩu học và dữ liệu thống kê để đánh giá khả năng dân số thực tế có vượt quá dân số được phê duyệt hay không.
Nếu kết quả cho thấy phương án căn hộ có nguy cơ tạo ra dân số vượt quá giới hạn được xác định thì chủ đầu tư phải điều chỉnh phương án.
Ngược lại, nếu phương án vẫn bảo đảm dân số và hạ tầng trong giới hạn cho phép thì không nên từ chối chỉ vì diện tích căn hộ vượt qua một ngưỡng hành chính nhất định.
Cách tiếp cận này bảo đảm vừa có công cụ kiểm soát, vừa tránh tạo ra những động lực thiết kế căn hộ nhằm né các ngưỡng diện tích.
Đối với khu vực TOD và nơi có hạ tầng năng lực cao
Đối với các khu vực TOD, khu vực quanh nhà ga đường sắt đô thị, các trung tâm đô thị, khu vực có hệ thống giao thông công cộng năng lực cao hoặc các khu vực được xác định là cực tăng trưởng, phương pháp xác định dân số cần cho phép xem xét năng lực hạ tầng thực tế của từng khu vực.
Không nên áp dụng một hệ số dân số đồng nhất cho toàn Thành phố.
Khi một khu vực được đầu tư thêm hạ tầng giao thông công cộng, trường học, y tế, công viên và các công trình hạ tầng thiết yếu, khả năng tiếp nhận dân số của khu vực có thể tăng lên tương ứng nếu phù hợp với quy hoạch.
Đây là nguyên tắc đặc biệt quan trọng đối với quá trình phát triển TOD của Thành phố: nơi nào được đầu tư hạ tầng tốt hơn thì phải có khả năng khai thác hiệu quả hơn giá trị đất và khả năng phát triển đô thị trong giới hạn quy hoạch cho phép.
Nếu đầu tư hạ tầng nhưng không cho phép điều chỉnh mật độ và dân số phù hợp thì Thành phố sẽ không khai thác được đầy đủ hiệu quả của khoản đầu tư hạ tầng đó.
Xác định dân số đối với nhà chung cư hỗn hợp
Đối với nhà chung cư hỗn hợp, cần phân biệt rõ giữa dân số cư trú và người sử dụng công trình.
Dân số cư trú là cơ sở chính để xác định dân số nhà ở.
Tuy nhiên, đối với các chức năng thương mại, dịch vụ, văn phòng, giáo dục, lưu trú hoặc các chức năng khác, cần xác định thêm quy mô người sử dụng theo công năng và thời gian hoạt động để phục vụ việc tính toán giao thông, thang máy, bãi đỗ xe, cấp nước, thoát nước, phòng cháy chữa cháy và các hạ tầng có liên quan theo quy định pháp luật chuyên ngành.
Như vậy, đối với công trình hỗn hợp, không nên đồng nhất “dân số cư trú” với “tổng số người sử dụng công trình”.
Cách phân định này giúp việc tính toán hạ tầng chính xác hơn và phản ánh đúng đặc điểm hoạt động của các khu đô thị hiện đại.
Xây dựng cơ sở dữ liệu dân số và năng lực hạ tầng đô thị
Phương pháp mới cần được triển khai đồng thời với việc xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ quản lý dân số và hạ tầng đô thị.
Thành phố có thể từng bước tích hợp dữ liệu quy hoạch, dân cư, nhà ở, giấy phép xây dựng, giao thông, cấp nước, thoát nước, trường học, y tế, công viên và các công trình hạ tầng thiết yếu để hình thành cơ sở dữ liệu dùng chung phục vụ công tác thẩm định.
Khi một dự án được đề xuất, cơ quan quản lý có thể xác định ngay khu vực còn bao nhiêu khả năng tiếp nhận dân số, hạ tầng nào đang thiếu, hạ tầng nào còn dư năng lực và dự án cần bổ sung những công trình gì.
Đây là cách chuyển công tác quản lý từ việc kiểm tra thủ công từng chỉ tiêu sang quản lý dựa trên dữ liệu.
Cách tiếp cận này phù hợp với tinh thần Nghị quyết 57-NQ/TW về phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số, trong đó dữ liệu và công nghệ được xem là nền tảng quan trọng để nâng cao năng lực quản trị và phát triển.
Nguyên tắc tăng dân số phải đi cùng tăng năng lực hạ tầng
Một nguyên tắc quan trọng của phương pháp mới là khi muốn tăng dân số ở một khu vực vượt quá khả năng phục vụ hiện tại, phải xác định rõ giải pháp tăng năng lực hạ tầng tương ứng.
Việc tăng dân số không nên bị coi đơn thuần là một yếu tố gây quá tải.
Ngược lại, dân số có thể trở thành một nguồn lực để thúc đẩy đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị, nếu được tổ chức trong một giới hạn phù hợp.
Trong trường hợp pháp luật cho phép, dự án có thể tham gia đầu tư hoặc đóng góp vào việc phát triển các công trình hạ tầng có liên quan theo quy hoạch và quy định về đầu tư, đất đai, xây dựng, tài chính và pháp luật chuyên ngành. Khi năng lực hạ tầng được nâng lên, việc điều chỉnh dân số phải được thực hiện theo đúng thẩm quyền và trình tự pháp luật, không được tự động tăng dân số chỉ trên cơ sở chủ đầu tư đã đầu tư một công trình riêng lẻ.
Điều này bảo đảm hai nguyên tắc đồng thời: không phát triển dân số vượt quá khả năng phục vụ của đô thị và không dùng thiếu hạ tầng như một lý do cố định để ngăn cản phát triển.
Cơ chế cập nhật dân số phải gắn với điều chỉnh quy hoạch và năng lực hạ tầng
Dân số là một biến số phát triển đô thị, vì vậy phương pháp mới cần có cơ chế cập nhật.
Tuy nhiên, việc cập nhật phải tuân thủ đúng thẩm quyền.
Dân số đã được xác định trong quy hoạch không được tự động thay đổi chỉ vì dữ liệu mới xuất hiện. Khi có sự thay đổi đáng kể về dân số, hạ tầng hoặc định hướng phát triển, cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch hoặc điều chỉnh dự án theo đúng quy định pháp luật hiện hành.
Điều này bảo đảm nguyên tắc ổn định pháp lý cho doanh nghiệp, đồng thời cho phép Thành phố cập nhật quy hoạch khi điều kiện thực tế thay đổi.
Cơ chế chuyển tiếp
Khi ban hành quy định thay thế Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND, cần có điều khoản chuyển tiếp rõ ràng để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân và tránh gây xáo trộn đối với các dự án đang triển khai.
Đối với dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch hoặc xác định dân số theo quy định pháp luật tại thời điểm quyết định được ban hành, việc xử lý phải tuân thủ quy định về hiệu lực và chuyển tiếp của văn bản quy phạm pháp luật, không áp dụng quy định mới theo hướng hồi tố làm phát sinh bất lợi cho chủ đầu tư nếu pháp luật không cho phép.
Đối với dự án đang lập quy hoạch, đang thẩm định hoặc chưa được xác định dân số, có thể áp dụng phương pháp mới kể từ thời điểm quy định thay thế có hiệu lực.
Cơ chế chuyển tiếp cần được quy định cụ thể ngay trong văn bản thay thế để bảo đảm tính minh bạch và thống nhất trong quá trình thực hiện.
Lộ trình thực hiện
Do phương pháp mới có tính chất chuyển đổi từ quản lý theo định mức sang quản lý theo dữ liệu và năng lực hạ tầng, Thành phố nên tổ chức thực hiện theo lộ trình.
Trước hết, cần rà soát toàn bộ các quy định pháp luật có liên quan, bao gồm pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, xây dựng, nhà ở, đất đai, đầu tư, tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật, cũng như các quy định chuyên ngành về giao thông, cấp nước, thoát nước, giáo dục, y tế và môi trường.
Tiếp theo, Thành phố cần xây dựng bộ tiêu chí đánh giá năng lực hạ tầng và thử nghiệm phương pháp trên một số khu vực có điều kiện khác nhau, trong đó ưu tiên khu vực TOD, khu đô thị mới và khu vực đang tái cấu trúc.
Sau giai đoạn thí điểm, Thành phố đánh giá kết quả thực tế và hoàn thiện phương pháp trước khi áp dụng thống nhất.
Việc thí điểm cũng phù hợp với tinh thần đổi mới thể chế, ứng dụng khoa học và công nghệ và thử nghiệm những mô hình quản trị mới trước khi nhân rộng của Nghị quyết 57-NQ/TW.
Đề xuất cấu trúc quy định thay thế
Trên cơ sở các nguyên tắc nêu trên, quy định thay thế Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND có thể được xây dựng theo cấu trúc gồm các nội dung chính: phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng; nguyên tắc xác định dân số; dân số theo quy hoạch; phương pháp xác định khả năng tiếp nhận dân số của khu vực; xác định dân số dự án; nguyên tắc xác định dân số phục vụ thiết kế hạ tầng; cơ cấu căn hộ và việc sử dụng các tham số nhân khẩu học; quy định đối với nhà chung cư hỗn hợp; yêu cầu về dữ liệu và hồ sơ chứng minh năng lực hạ tầng; trách nhiệm của cơ quan quản lý và chủ đầu tư; cơ chế cập nhật, kiểm tra và giám sát; cùng các quy định chuyển tiếp.
Cách xây dựng này sẽ giúp văn bản tập trung vào nguyên tắc, tiêu chí và kết quả quản lý, hạn chế đưa quá nhiều thông số cứng về cơ cấu căn hộ vào văn bản quy phạm pháp luật.
Định hướng cốt lõi của phương pháp mới
Toàn bộ phương pháp có thể được xác lập trên một nguyên tắc pháp lý thống nhất:
“Dân số của dự án nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định phù hợp với chỉ tiêu dân số của quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực. Cơ cấu, diện tích và số lượng căn hộ là các nội dung của phương án thiết kế và phát triển nhà ở, không được sử dụng làm căn cứ độc lập để làm thay đổi chỉ tiêu dân số đã được xác định theo quy hoạch. Việc điều chỉnh dân số thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch và pháp luật có liên quan.”
Đây nên là nguyên tắc trung tâm của văn bản thay thế.
Nó vừa bảo đảm quyền quản lý của Nhà nước, vừa tránh việc biến cơ cấu căn hộ thành một hạn mức hành chính; đồng thời bảo đảm rằng dân số luôn được đặt trong mối quan hệ với quy hoạch và năng lực hạ tầng.
XVI. Ý nghĩa đối với quá trình phát triển đô thị Thành phố Hồ Chí Minh
Phương pháp này không đơn thuần là một giải pháp kỹ thuật để thay thế bảng quy đổi dân số trong Quyết định 32. Đây là một bước chuyển về phương thức quản trị đô thị.
Trong phương thức cũ, cơ quan quản lý có xu hướng bắt đầu từ căn hộ để suy ra dân số.
Trong phương thức mới, cơ quan quản lý bắt đầu từ quy hoạch và năng lực của đô thị để xác định giới hạn dân số; sau đó thị trường và nhà đầu tư được quyền tổ chức cơ cấu nhà ở bên trong giới hạn đó.
Điều này phù hợp hơn với yêu cầu phát triển một Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều trung tâm, phát triển TOD, tăng hiệu quả sử dụng đất, nâng cao chất lượng hạ tầng và khai thác tốt hơn các nguồn lực đất đai, tài chính, công nghệ và dữ liệu.
Đồng thời, cách tiếp cận này đặt người dân vào vị trí trung tâm của chính sách nhà ở. Nhà nước không quyết định trước người dân phải sống trong căn hộ có diện tích bao nhiêu và một căn hộ phải có bao nhiêu người; Nhà nước bảo đảm rằng khi người dân sinh sống trong một khu vực thì hệ thống đô thị có đủ năng lực cung cấp các dịch vụ thiết yếu với chất lượng phù hợp.
Đó cũng là cách tiếp cận phù hợp với tinh thần của Nghị quyết 57-NQ/TW: đổi mới thể chế phải nhằm tạo ra không gian cho phát triển, sử dụng khoa học, công nghệ và dữ liệu để nâng cao năng lực quản trị, đồng thời giảm những rào cản hành chính không cần thiết đối với người dân và doanh nghiệp.
Trong bối cảnh Luật Phát triển đô thị mới của Thành phố được triển khai theo hướng phân quyền mạnh và nhấn mạnh sự tích hợp giữa quy hoạch, giao thông, sử dụng đất, nhà ở, môi trường, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phương pháp xác định dân số cũng cần được đặt trong cùng một hệ thống quản trị phát triển đô thị thay vì được xem như một thủ tục kỹ thuật độc lập.
Phương án thay thế Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND cần được xây dựng theo hướng không bỏ kiểm soát dân số mà đổi mới phương thức kiểm soát dân số.
Thành phố vẫn phải xác định rõ dân số tối đa của từng khu vực và từng dự án; vẫn phải bảo đảm trường học, y tế, giao thông, cấp nước, thoát nước, môi trường và các hạ tầng thiết yếu; vẫn phải kiểm soát nguy cơ tập trung dân số quá mức.
Nhưng công cụ kiểm soát cần được chuyển từ “số căn hộ × số người quy định” sang “dân số theo quy hoạch × năng lực hạ tầng × sức chịu tải khu vực”.
Theo đó, Nhà nước xác định giới hạn phát triển và chất lượng hạ tầng; doanh nghiệp được quyền lựa chọn cơ cấu căn hộ; dữ liệu thực tế được sử dụng để kiểm tra và cập nhật; còn người dân là đối tượng cuối cùng được hưởng lợi từ một thị trường nhà ở đa dạng, một hạ tầng đô thị có năng lực và một môi trường sống có chất lượng.
Đây là phương án có khả năng đồng thời đáp ứng ba yêu cầu của Thành phố trong giai đoạn mới: bảo đảm kỷ cương quy hoạch, giải phóng nguồn lực phát triển và thúc đẩy đổi mới thể chế.
Vì vậy, kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xem xét bãi bỏ Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND và giao cơ quan chuyên môn xây dựng quy định thay thế theo phương pháp nêu trên, bảo đảm phù hợp với QCVN 04:2021/BXD, pháp luật hiện hành về quy hoạch, xây dựng và phát triển đô thị, đồng thời phù hợp với yêu cầu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn mới.