# KIẾN NGHỊ

**Về việc bổ sung quy định hướng dẫn cơ chế chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)**

**Kính gửi: Bộ Nông nghiệp và Môi trường**

Sau khi nghiên cứu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chúng tôi nhận thấy dự thảo đã có bước tiến quan trọng khi tiếp tục quy định dự án nhà ở xã hội là một trong những trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; đồng thời bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư được **thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về nhà ở** để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Đây là chủ trương phù hợp với yêu cầu đa dạng hóa cơ chế tạo lập quỹ đất, giảm áp lực cho Nhà nước trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đồng thời tạo điều kiện để doanh nghiệp chủ động phát triển quỹ nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, nghiên cứu dự thảo cho thấy vẫn còn một khoảng trống pháp lý rất quan trọng, nếu không được quy định rõ sẽ gây nhiều khó khăn trong quá trình triển khai và có thể làm phát sinh cách hiểu, cách áp dụng khác nhau giữa các địa phương.

Đó là **cơ chế xác định, thẩm tra, thẩm định và hạch toán chi phí nhận quyền sử dụng đất khi chủ đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội.**

Theo quy định của pháp luật về nhà ở, giá bán, giá thuê mua và giá thuê nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở tổng chi phí đầu tư hợp lệ và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định trước khi đưa vào kinh doanh.

Trong khi đó, khi chủ đầu tư thực hiện cơ chế tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thì giá chuyển nhượng hoàn toàn do các bên tự thỏa thuận theo cơ chế thị trường. Chi phí này có thể chênh lệch rất lớn giữa các dự án và cao hơn đáng kể so với giá đất hoặc mặt bằng giao dịch thông thường.

Nếu toàn bộ chi phí nhận quyền sử dụng đất đều được tính vào giá thành nhà ở xã hội thì giá bán có thể tăng rất cao, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp và làm mất ý nghĩa của chính sách an sinh.

Ngược lại, nếu cơ quan nhà nước không chấp nhận toàn bộ chi phí mà doanh nghiệp đã thực tế bỏ ra thì doanh nghiệp sẽ đối mặt với rủi ro tài chính lớn, làm giảm động lực tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo cơ chế tự thỏa thuận.

Khoảng trống này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn gây khó khăn cho cơ quan quản lý trong quá trình thẩm định giá bán, quyết toán dự án và kiểm soát hiệu quả sử dụng chính sách hỗ trợ của Nhà nước.

Từ thực tiễn trên, kính đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu bổ sung quy định trong Dự thảo Luật Đất đai hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết các nội dung sau:

**Thứ nhất**, quy định rõ nguyên tắc xác định chi phí nhận quyền sử dụng đất được tính vào tổng mức đầu tư của dự án nhà ở xã hội khi chủ đầu tư thực hiện cơ chế tự thỏa thuận.

**Thứ hai**, quy định rõ các khoản chi phí hợp lệ được hạch toán, bao gồm chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bồi thường tài sản trên đất, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và các khoản chi hợp pháp khác có liên quan trực tiếp đến việc tạo lập quỹ đất.

**Thứ ba**, quy định rõ hồ sơ, chứng từ, trách nhiệm kê khai của chủ đầu tư và trách nhiệm kiểm tra, xác nhận của cơ quan nhà nước nhằm bảo đảm tính minh bạch, thống nhất trong quá trình thẩm định.

**Thứ tư**, quy định rõ cơ quan chủ trì thẩm tra và thẩm định chi phí nhận quyền sử dụng đất trước khi chi phí này được đưa vào tổng mức đầu tư của dự án. Việc thẩm định cần có sự phối hợp giữa cơ quan quản lý đất đai, cơ quan tài chính, cơ quan quản lý nhà ở và các tổ chức có chức năng thẩm định giá để bảo đảm tính khách quan và thống nhất.

Bên cạnh đó, chúng tôi cho rằng việc chỉ kiểm soát chi phí đầu vào sẽ rất khó thực hiện trong thực tiễn vì giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là kết quả của quá trình thương lượng theo cơ chế thị trường. Cơ quan quản lý sẽ gặp nhiều khó khăn khi xác định khoản chi nào là hợp lý và khoản chi nào là không hợp lý.

Do đó, đề nghị nghiên cứu bổ sung **cơ chế kiểm soát giá bán đầu ra** đối với các dự án nhà ở xã hội được thực hiện theo hình thức chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Theo đó, đề nghị bổ sung nguyên tắc:

**"Đối với dự án nhà ở xã hội được thực hiện thông qua cơ chế chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, giá bán sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định không được vượt quá 150% giá bán bình quân của dự án nhà ở xã hội có cùng tiêu chuẩn, quy mô và điều kiện hạ tầng trong cùng khu vực được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án."**

Ví dụ, tại cùng một khu vực, dự án nhà ở xã hội được Nhà nước giao đất có giá bán đã được phê duyệt là **22 triệu đồng/m²** thì dự án thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất chỉ được xem xét phê duyệt giá bán tối đa **33 triệu đồng/m²**.

Nếu tổng chi phí đầu tư dẫn đến giá bán cao hơn mức này thì phần chi phí vượt ngưỡng không được tính vào giá bán nhà ở xã hội mà doanh nghiệp phải tự cân đối trong quá trình đầu tư.

Cơ chế này vừa bảo đảm tính linh hoạt cho doanh nghiệp trong việc tạo lập quỹ đất theo cơ chế thị trường, vừa giữ được bản chất của chính sách nhà ở xã hội là phục vụ người thu nhập thấp với mức giá hợp lý; đồng thời tạo ra một tiêu chí minh bạch, dễ áp dụng và thống nhất trên phạm vi cả nước.

Để triển khai cơ chế này, đề nghị bổ sung quy định giao **Ủy ban nhân dân cấp tỉnh** công bố định kỳ giá bán bình quân của các dự án nhà ở xã hội đã được phê duyệt trên địa bàn theo từng khu vực, từng loại đô thị và từng nhóm dự án, làm cơ sở để cơ quan nhà nước thẩm định giá bán đối với các dự án thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Việc bổ sung các quy định nêu trên sẽ tạo cơ sở pháp lý đầy đủ để triển khai chủ trương mới của Dự thảo Luật Đất đai; bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở; giảm rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp; nâng cao tính minh bạch trong công tác quản lý giá bán nhà ở xã hội; đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, góp phần thực hiện hiệu quả mục tiêu phát triển quỹ nhà ở xã hội trong giai đoạn tới.

Kính đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu, tiếp thu và hoàn thiện quy định này trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

**Trân trọng.**